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최근 부동산 시장 현안 및 전망

지난해까지 우리나라 평균 가계자산은 2억8천만원이었고, 올해는 3억6천만원 정도이다. 그런데 65세 이후에 필요한 가계자산은 5억 내외, 월 생활비는 270만원 정도라고 한다. 그래서 저출산, 고령화, 저금리 시대에 우리나라 가계는 노후가 굉장히 불안하다. 중산층 10명 중 4명은 노후에 빈곤층으로 전락할 수 있다는 조사결과도 있었다. 이것이 부동산 공부를 해야 하는 이유 중 하나이다.

최근 신공항 부지선정과 함께 가장 뜨거웠던 이슈는 강남의 재건축이었다. 그래서 강남 재건축에 투자를 고려하는 사람들이 많은데, 강남보다는 용산 등 강북지역이 유망한 투자처가 될 것으로 생각된다.

부동산 경기 전망과 관련하여 우리가 중요하게 생각해야 할 사이클은 10년주기설이다. 예컨대 주거형 부동산의 경우 5-6년 정도 상승을 하면 4-5년 정도는 반드시 하락하는 것은 아니지만 안정되거나 하락하는 양상을 보이며, 이것이 주기적으로 반복된다. 한국시장은 패턴의 법칙 상 적어도 5-6년 오르면 4-5년 쉬어가는 형태가 반복되었다. 그래서 앞으로도 그럴 확률이 비교적 높다고 분석할 수 있다. 그래서 2018년에 상승고점이 올 것 같은데, 저금리가 하나의 변수이긴 하다. 특히 서울의 집값은 한 2년 정도 꽤 많이 오를 것이다. 그리고 금리의 경우 4-5년 후에는 거의 제로금리로 갈 것 같다. 제로금리가 된다면 결국 자산관리 관점에서 우리는 가만히 앉아서 바라만 보고 있을 수는 없다. 강남이 지금 계속해서 이슈가 되는 것도 저금리의 영향으로 갈 곳 없는 돈들이 모이기 때문이다. 주택은 안전자산이어서 미국도 금리가 내리자마자 돈이 부동산으로 움직였었다.

투자유망지역과 미래가치부동산

저금리 시대와 노후를 위해 유망지역과 부동산 투자상품을 고민하고 투자할 필요가 있다.

만약 자금이 5억 정도 있다면, 소형 빌딩이나 소형 아파트, 빌라에 투자하는 것이 좋을 것 같다. 주상복합은 앞으로 투자자산 측면에서는 유리하지 않으며, 오피스텔 같은 경우에도 지역에 극히 유의해야 한다.

유망지역으로 제일 먼저 손꼽히는 곳은 바로 서울 3도심인 광화문을 중심으로 한 사대문 축, 영등포를 중심으로 한 여의도 축, 강남이다. 이곳이 바로 대한민국의 중심을 움직이는 3대 권력이라 해도 과언이 아니다. 외국인들도 원칙에 따라 광화문과 강남만 산다.

그 원칙은 바로 입지이다. 땅값이 올라야 집값이 오른다. 임대수익도 중요하지만 자본수익도 중요한데, 땅값이 오르지 않으면 자본수익은 발생하지 않는다. 건물의 경제적 내용연수는 30년인데, 30년이 되면 회계상으로는 잔존가치를 0으로 계산하고 재건축으로 들어가게 되면 심지어 마이너스로 바뀐다. 그래서 토지가치가 평균이상으로 상승하지 않는다면 건물값은 오르기 힘들다. 다시 말해, 건물은 감가상각 되고 경제적 잔존가치가 감소되기 때문이다. 또 도시공간 구조가 바뀌면 위치가 바뀌고, 위치가 바뀌면 가치가 바뀌고, 가치가 바뀌면 가격이 바뀐다는 것을 생각해야 한다. 여기서 말하는 위치는 지리적, 경제적(소득, 인프라스트럭처), 사회적(인구구조의 변화), 행정적(국토계획, 도시계획) 위치를 말한다. 따라서 인구 및 소득구조의 변화와 인프라 변화, 행정계획의 변화 등을 잘 봐야 한다.

이에 근거한 미래가치 유망투자처는 삼성동 한전부지와 국제교류 복합개발지구, 제2롯데월드와 국제 관광특구인 잠실, 방이, 석촌지구이다. KTX 역세권 복합개발추진중인 수서, 일원지구와 양재 파이시티, 우면 연구개발지구도 유망하다. 또한 용산 미국기지이전 복합개발지구와 용산 역세권 일대, 서울역 하이라인 국제명소화 프로젝트도 눈여겨보아야 한다. 상암, 수색, 증산지구와 사당, 이수, 내방 역세권 일대도 유망하며 한강 관광명소화 지구와 서울전철 10개 노선 등을 검토해보길 권한다.